Dlaczego właściciele nieruchomości powinni dziś myśleć nie tylko o polisie, ale przede wszystkim o zgodności z przepisami?

Ubezpieczenie to za mało. Jeszcze kilkanaście lat temu zagrożenia, z jakimi mierzyli się właściciele nieruchomości, były stosunkowo przewidywalne. Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Gwałtowne burze, intensywne opady czy silne wichury to coraz częstsze zjawiska. Lokalne podtopienia, fale upałów i nagłe załamania pogody stają się w Polsce codziennością. Zmiany klimatyczne przestały być tematem naukowych debat. Stały się codziennością, która wpływa na bezpieczeństwo budynków, ciągłość prowadzenia działalności gospodarczej i stabilność finansową właścicieli nieruchomości. Naturalną reakcją na rosnące ryzyko jest zakup ubezpieczenia. Wiele osób uważa, że posiadanie odpowiedniej polisy oznacza pełne zabezpieczenie swojego majątku.

Niestety, rzeczywistość jest bardziej skomplikowana…

Polisa nie zastąpi obowiązków właściciela

„Ubezpieczenie chroni przed skutkami zdarzeń losowych. Nie zwalnia jednak właściciela ani zarządcy z obowiązku utrzymywania obiektu zgodnie z przepisami prawa. Każda umowa ubezpieczeniowa zawiera tzw. ogólne warunki ubezpieczenia. To właśnie tam znajdują się zapisy nakładające na właściciela obowiązek należytej staranności w utrzymaniu nieruchomości. W praktyce oznacza to konieczność wykonywania wymaganych prawem kontroli okresowych, usuwania stwierdzonych nieprawidłowości oraz prowadzenia odpowiedniej dokumentacji technicznej. W przypadku poważnej szkody ubezpieczyciel może zweryfikować, czy budynek był eksploatowany zgodnie z przepisami. Brak wymaganych przeglądów, niekompletna dokumentacja lub niewykonane zalecenia pokontrolne niosą poważne skutki. Mogą doprowadzić do ograniczenia wysokości odszkodowania, a w skrajnych przypadkach nawet do odmowy jego wypłaty.

To właśnie dlatego sama polisa nie daje pełnego bezpieczeństwa.

Szczególnie narażeni są rolnicy i właściciele dużych obiektów

Problem ten dotyczy wszystkich właścicieli nieruchomości. Szczególnego znaczenia nabiera jednak w przypadku gospodarstw rolnych, zakładów produkcyjnych, magazynów czy dużych obiektów handlowych. Są to obiekty o znacznej powierzchni, często wyposażone w skomplikowane instalacje techniczne. Dodatkowo lokalizuje się je na terenach narażonych na trudne czynniki atmosferyczne. Jedna wichura może uszkodzić dach hali magazynowej. Intensywne opady mogą doprowadzić do zalania budynku. Wyładowanie atmosferyczne może spowodować awarię instalacji elektrycznej. W takich sytuacjach stawką są nie tylko koszty napraw, ale również możliwość dalszego prowadzenia działalności.

Im większy obiekt, tym większa odpowiedzialność i tym większe konsekwencje ewentualnych zaniedbań.

Zmieniające się przepisy – wyzwanie dla właścicieli nieruchomości

Dodatkowym problemem jest niezwykle dynamicznie zmieniające się otoczenie prawne. Przepisy dotyczące utrzymania obiektów budowlanych, ochrony przeciwpożarowej, bezpieczeństwa instalacji czy dokumentacji technicznej podlegają ciągłym zmianom. Osoba, która nie zajmuje się tym zawodowo, często nie ma możliwości śledzenia wszystkich nowych wymagań. Co więcej, wielu właścicieli nieruchomości żyje w błędnym przekonaniu. Uważają, że skoro przez lata prowadzili dokumentację w określony sposób, to nadal robią to prawidłowo.

Nasze doświadczenia pokazują jednak coś zupełnie innego…

Audyty zgodności: 100 procent obiektów z nieprawidłowościami

Wszystkie obiekty objęte przez nas audytem zgodności dokumentacji z obowiązującymi przepisami wykazywały uchybienia. Nie oznacza to, że wszyscy właściciele lekceważą swoje obowiązki. Wręcz przeciwnie. Wielu z nich było przekonanych, że prowadzi dokumentację wzorowo i wykonuje wszystkie wymagane czynności.

Audyty pokazywały jednak, że rzeczywistość jest bardziej złożona. Część nieprawidłowości miała charakter formalny. Inne uchybienia były poważniejsze. Mogły one wpłynąć na bezpieczeństwo użytkowników oraz sytuację właściciela podczas kontroli lub likwidacji szkody.

Najważniejszy wniosek jest jeden: w obecnych realiach praktycznie niemożliwe jest samodzielne nadążanie za wszystkimi zmianami przepisów bez specjalistycznego wsparcia.

Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego – C-KOB zmienia zasady gry

Dodatkowym elementem zmieniającym rynek jest wdrażanie Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego (C-KOB). Cyfryzacja dokumentacji oznacza większą przejrzystość i łatwiejszy dostęp do historii obiektu. Jednocześnie powoduje, że coraz trudniej będzie uzupełniać braki po wystąpieniu incydentu. Wielu właścicieli nieruchomości nadal zakłada, że obowiązek prowadzenia dokumentacji cyfrowej ich nie dotyczy. Tymczasem szczegółowa analiza pokazuje coś innego. Część obiektów już dziś musi spełniać nowe wymagania, a reszta zostanie nimi objęta w niedalekiej przyszłości. W praktyce oznacza to koniec podejścia polegającego na „uporządkowaniu dokumentów wtedy, gdy pojawi się problem”. W świecie cyfrowym historia obiektu staje się znacznie bardziej transparentna.

Dlaczego pojedyncze przeglądy nie rozwiązują problemu?

Wielu właścicieli nieruchomości organizuje wymagane kontrole samodzielnie. Zamawiają osobno przegląd budowlany, osobno elektryczny, gazowy czy przeciwpożarowy. Każdy z inspektorów wykonuje swoją pracę prawidłowo, ale patrzy wyłącznie przez pryzmat własnej specjalizacji. W efekcie brakuje osoby, która oceni nieruchomość całościowo. Chodzi o jednoczesne połączenie wymagań prawnych, kompletności dokumentacji oraz rzeczywistych ryzyk. Powstaje mozaika pojedynczych działań, która nie zawsze tworzy spójny system zarządzania bezpieczeństwem.

Czy kompleksowa obsługa jest droga?

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że profesjonalna, stała obsługa techniczna nieruchomości generuje wysokie koszty. W praktyce bardzo często okazuje się, że różnica pomiędzy zakupem rozproszonych usług a kompleksowym nadzorem jest niewielka. W zamian właściciel otrzymuje wykonane przeglądy i bieżący nadzór nad dokumentacją. Zyskuje też analizę zmian prawnych oraz wsparcie podczas kontroli i sytuacji kryzysowych.

To nie jest koszt. To inwestycja w ograniczenie ryzyka. Spokojny sen zaczyna się dużo wcześniej niż po wystąpieniu szkody.

https://tzo24.pl/cennik/: Dlaczego właściciele nieruchomości powinni dziś myśleć nie tylko o polisie, ale przede wszystkim o zgodności z przepisami?

Jak zadbać o spokojny sen właściciela nieruchomości?

Właściciele nieruchomości nie mają wpływu na pogodę. Nie zatrzymają wichury ani gwałtownej ulewy. Mogą jednak przygotować budynki na kryzys. Warto zadbać, by w chwili próby największym problemem nie okazał się brak dokumentów i niewypełnione obowiązki. Ubezpieczenie pozostaje jednym z filarów bezpieczeństwa majątku. Drugim filarem jest zgodność z przepisami. Dopiero połączenie obu tych elementów pozwala właścicielowi nieruchomości naprawdę spać spokojnie – niezależnie od tego, co przyniesie kolejna burza.

Ubezpieczenie a zgodność z przepisami – FAQ