Streszczenie:

W artykule przedstawiono istotny, lecz często pomijany problem odpowiedzialności właścicieli i zarządców nieruchomości wynikający z Ogólnych Warunków Ubezpieczenia (OWU). Wielu użytkowników nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że brak wymaganych prawem przeglądów technicznych – lub ich brak w cyfrowej ewidencji – stanowi podstawę do odmowy wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela. Omówiono zmiany prawne związane z obowiązkiem prowadzenia Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego (C-KOB), a także ryzyko wynikające z braku wpisu danego przeglądu przez uprawnionego inspektora. Artykuł ukazuje również, jak usługi abonamentowe przeglądów świadczone przez TZO24 w modelu facility management pomagają właścicielom w dostosowaniu się do nowych wymagań formalnych.

1. Wprowadzenie

Rynek nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Polsce coraz silniej odczuwa konsekwencje nieświadomości prawnej i operacyjnej właścicieli budynków. Jednym z najbardziej niedocenianych aspektów zarządzania technicznego jest zgodność z zapisami OWU – Ogólnych Warunków Ubezpieczenia – które warunkują wypłatę odszkodowania od spełnienia obowiązków formalnych, w tym przede wszystkim przeprowadzania okresowych kontroli i przeglądów technicznych.

2. Przeglądy techniczne a OWU – luka w świadomości właścicieli

Zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego, właściciel lub zarządca budynku jest zobowiązany do wykonywania cyklicznych kontroli technicznych, obejmujących m.in. instalacje elektryczne, gazowe, przewody kominowe oraz ogólny stan konstrukcji. Pomimo ustawowego charakteru tych obowiązków, wielu użytkowników budynków – w tym również wspólnot mieszkaniowych i mniejszych firm – nie zdaje sobie sprawy, że zaniedbanie przeglądów może skutkować nie tylko sankcjami administracyjnymi, ale również odmową wypłaty odszkodowania po zgłoszonej szkodzie.

Dodatkowe ryzyko wiąże się z tym, że ubezpieczyciele oczekują, by przeglądy były nie tylko wykonane, ale również prawidłowo udokumentowane w systemie C-KOB – w terminie do 7 dni przez osobę uprawnioną. Brak takiego wpisu może skutkować nieważnością przeglądu w oczach ubezpieczyciela, co w konsekwencji oznacza odmowę wypłaty świadczenia.

3. C-KOB – obowiązek prawny i ryzyko formalne

Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (C-KOB) nie jest usługą komercyjną, lecz ustawowym obowiązkiem właścicieli i zarządców budynków. Od 2023 r. wybrane kategorie obiektów muszą być prowadzone wyłącznie w formie cyfrowej, a od 2027 r. obowiązek ten obejmie wszystkie budynki objęte przepisami Prawa budowlanego.

Co istotne, zgodnie z nowymi przepisami to nie właściciel, lecz inspektor dokonujący przegląd techniczny ma obowiązek dokonania wpisu do systemu C-KOB – i ma na to 7 dni od dnia wykonania przeglądu. W przypadku braku wpisu w terminie, przegląd może zostać uznany za nieważny. W razie wystąpienia szkody, ubezpieczyciel ma prawo zakwestionować protokół, który nie został zarejestrowany w C-KOB, traktując go jako dokument stworzony „po fakcie”, z datą wsteczną.

4. Facility Management i usługi abonamentowe – nowoczesna odpowiedź na problemy zgodności

Model zarządzania typu facility management zakłada kompleksowe podejście do utrzymania obiektu: od przeglądów technicznych, przez dokumentację, po zgodność prawną i operacyjną. Coraz popularniejsze stają się usługi abonamentowe, w ramach których firma zewnętrzna przejmuje obowiązki nadzoru terminów, umawia uprawnionych inspektorów i kontroluje kompletność wpisów w systemie C-KOB.

TZO24 oferuje taką usługę w formie abonamentu – obejmuje ona m.in. proces przejścia z książki papierowej na cyfrową, nadzór nad terminami przeglądów, pomoc w doborze inspektorów mających dostęp do C-KOB, a także wsparcie w kompletowaniu dokumentacji w razie kontroli lub szkody.

5. Wnioski

Brak formalnie zarejestrowanych przeglądów technicznych – zwłaszcza w systemie C-KOB – stanowi dziś jedno z największych zagrożeń dla właścicieli nieruchomości ubiegających się o wypłatę odszkodowania. W dobie cyfryzacji administracji budowlanej oraz rosnących wymagań ze strony towarzystw ubezpieczeniowych, kluczowe staje się wdrożenie profesjonalnych usług facility management w modelu abonamentowym. Tylko systematyczne, terminowe i zgodne z prawem działanie może zabezpieczyć interesy właściciela nieruchomości.

Słowa kluczowe: C-KOB, OWU, przeglądy budowlane, facility management, usługa abonamentowa, ubezpieczenie, TZO24

Bez przeglądu nie ma wypłaty – ryzyko wynikające z OWU polis majątkowych, a praktyka zarządzani nieruchomościami