Obowiązki syndyka w upadłości a przeglądy techniczne i C-KOB

dlaczego przeglądy techniczne i C-KOB są kluczowe dla bezpieczeństwa masy upadłościowej?

W momencie ogłoszenia upadłości przedsiębiorstwa często cała uwaga skupia się na kwestiach finansowych: ustalaniu wierzytelności, przejmowaniu dokumentacji, sporządzaniu spisu inwentarza i zabezpieczaniu majątku. Tymczasem jednym z elementów, który bywa pomijany, a w praktyce potrafi zaważyć na wartości masy upadłościowej oraz odpowiedzialności syndyka, jest stan techniczny nieruchomości przejętej wraz z przedsiębiorstwem. Każdy budynek – niezależnie od tego, czy jest wykorzystywany, czy stoi pusty – podlega przepisom Prawa budowlanego, a odpowiedzialność za jego bieżący stan w chwili ogłoszenia upadłości przechodzi w całości na syndyka.

Syndyk obejmujący zarząd nad majątkiem upadłego przejmuje bowiem nie tylko prawo dysponowania nieruchomością, ale także wszystkie obowiązki wynikające z przepisów techniczno-budowlanych. Prawo budowlane nie rozróżnia budynku „czynnego”, „nieczynnego”, „wstrzymanego” czy „w upadłości”. Jeżeli obiekt istnieje, musi być utrzymywany w należytym stanie technicznym i w sposób niepowodujący zagrożenia. Oznacza to konieczność przeprowadzania przeglądów rocznych, pięcioletnich, kontroli instalacji gazowej, elektrycznej, systemów wentylacji czy przeciwpożarowych. Brak takich kontroli nie jest w żaden sposób usprawiedliwiony sytuacją upadłościową – wręcz przeciwnie, zaniedbanie ich może skutkować odpowiedzialnością administracyjną, cywilną, a także realną utratą wartości nieruchomości w toku likwidacji majątku.

W praktyce duża część majątku upadłego przedsiębiorstwa to obiekty przemysłowe – hale produkcyjne, magazyny, budynki biurowe, czasem również obiekty o szczególnym znaczeniu technologicznym, w których nadal funkcjonują procesy technologiczne, kotłownie, wentylacja, rozdzielnie elektryczne czy instalacje gazowe. W takich miejscach regularna kontrola stanu technicznego nie jest jedynie formalnością, ale warunkiem bezpieczeństwa ludzi i infrastruktury. Nawet jeśli zakład nie prowadzi już działalności, instalacje pozostające pod napięciem lub pod ciśnieniem nadal wymagają nadzoru. Zdarza się także, że syndyk utrzymuje część procesów technologicznych, aby zachować wartość przedsiębiorstwa i umożliwić jego sprzedaż w całości – wtedy odpowiedzialność techniczna jest jeszcze wyższa.

Niezależnie od charakteru obiektu syndyk ma obowiązek prowadzić dokumentację techniczną nieruchomości. Do końca 2026 roku równolegle funkcjonuje papierowa i cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (C-KOB), ale od 2027 roku jedyną formą dopuszczalną przez prawo będzie wersja cyfrowa. Jeśli obiekt nie ma założonej książki – syndyk powinien ją niezwłocznie założyć, ponieważ brak dokumentacji oznacza brak możliwości wykazania zgodności z prawem w przypadku kontroli Nadzoru Budowlanego czy Państwowej Straży Pożarnej. Co więcej, brak prowadzenia książki obiektu jest sam w sobie wykroczeniem, za które odpowiada zarządca nieruchomości – czyli syndyk masy upadłościowej.

Warto podkreślić również rolę ubezpieczeń. Nieruchomości wchodzące w skład masy upadłości często są ubezpieczane już na początku postępowania – tak, aby zabezpieczyć potencjalne środki dla wierzycieli. Jednak większość polis jednoznacznie odwołuje się do przepisów Prawa budowlanego i wymaga utrzymania aktualnych przeglądów technicznych oraz sprawnej instalacji przeciwpożarowej. W przypadku pożaru, awarii instalacji elektrycznej, zalania czy zniszczenia konstrukcji wskutek sił natury ubezpieczyciel ma pełne prawo odmówić wypłaty odszkodowania, jeśli dokumentacja obiektu nie jest kompletna lub przeglądy są przeterminowane. W efekcie masa upadłości może ponieść stratę idącą w setki tysięcy złotych tylko dlatego, że obowiązki techniczne zostały zlekceważone.

Jeszcze poważniejszym ryzykiem jest odpowiedzialność syndyka za szkody wyrządzone osobom trzecim. Jeśli na terenie obiektu w upadłości dojdzie do wypadku związanego z zaniedbaniem stanu technicznego – np. upadku elementów elewacji, awarii instalacji gazowej, pożaru instalacji elektrycznej czy zawalenia fragmentu konstrukcji – syndyk może zostać pociągnięty do odpowiedzialności cywilnej, a w skrajnych przypadkach nawet karnej. Brak przeglądów traktowany jest jako zaniedbanie obowiązków zarządcy. Prawo upadłościowe nie chroni przed takimi konsekwencjami.

Dlatego coraz więcej syndyków korzysta ze wsparcia firm specjalizujących się w obsłudze technicznej nieruchomości i w prowadzeniu dokumentacji zgodnie z wymogami ustawy. Firmy takie jak TZO24 przejmują pełny nadzór nad obowiązkami wynikającymi z art. 62 Prawa budowlanego: organizują przeglądy roczne i pięcioletnie, kontrole instalacji gazowej, elektrycznej, pomiary, przeglądy kominiarskie i przeciwpożarowe. Jednocześnie dbają o prowadzenie Książki Obiektu Budowlanego – zarówno w wersji papierowej, jak i cyfrowej – oraz przygotowują obiekt na ewentualne kontrole PINB czy PSP. Dzięki temu syndyk może w pełni skupić się na prowadzeniu postępowania upadłościowego, mając pewność, że obowiązki techniczne i prawne są realizowane zgodnie z przepisami.

W ramach dodatkowego wsparcia TZO24 oferuje także promocję dla nieruchomości w upadłości – założenie C-KOB z rabatem 20% do końca roku, co pozwala uporządkować dokumentację i zabezpieczyć obiekt przed konsekwencjami formalnymi. Regularne przeglądy, aktualna książka obiektu i prawidłowo udokumentowany stan techniczny znacząco zwiększają wartość nieruchomości przy jej sprzedaży z masy upadłości, a zarazem chronią syndyka przed odpowiedzialnością.

Upadłość to skomplikowany proces, w którym każdy element majątku musi być odpowiednio zabezpieczony i przygotowany do likwidacji. Stan techniczny obiektów budowlanych nie jest jedynie kwestią formalną – to fundament bezpieczeństwa, wartości i legalności majątku upadłego przedsiębiorstwa. Syndyk, dbając o przeglądy i dokumentację, nie tylko wypełnia obowiązki ustawowe, ale przede wszystkim minimalizuje ryzyko, chroni wierzycieli i zabezpiecza siebie. Wsparcie techniczne takich podmiotów jak TZO24 pozwala przeprowadzić te działania szybko, profesjonalnie i zgodnie z prawem – a to w upadłości ma kluczowe znaczenie.